Steuerliche Vorteile bei Bauherrenmodellen, Vorsorgewohnungen und Altbau -Ertragswohnungen

Bauherrenmodelle

Bei diesen erwerben Anleger ideelle Miteigentumsanteile an einer bebauten Liegenschaft, oftmals auch in Form einer Personengesellschaft. Eine Sanierung der Liegenschaft, allenfalls auch mit Dachbodenausbau, kann, nach Abzug einer allfälligen Förderung, steuerlich genutzt werden. Die Begründung von Wohnungseigentum wird in der Regel zumindest auf Laufzeit der Förderung ausgeschlossen, dessen ungeachtet kann die Beteiligung im Hintergrund mit einem Anteil an einer künftigen Eigentumswohnung vorgesehen werden.

Als Risikoausgleich wird auch öfters eine „Mietenpoolung“ angeboten. Infolge der gewährten Sanierungsförderung wird in der Regel der Mietzins gedeckelt sein, damit wird das Ausfalls- und Leerstandsrisiko jedoch gering sein. Die steuerliche Anerkennung ist trotz Verlustzuweisung in der Regel kein Problem, da freie Mietzinse gemäß Liebhabereiverordnung bzw Liebhabereierlass1 in der Prognoserechnung umgerechnet werden dürfen. Es liegt bei Bauherrenmodellen eine sogenannte „große Vermietung“ im Sinne der Liebhabereiverordnung vor, demnach steht ein Gesamtüberschuss innerhalb von 25 Jahren plus Bauzeit bzw Sanierungszeit bis maximal drei Jahre steuerlich zur Verfügung. Die Miteigentümer erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, der steuerliche Effekt liegt vor allem bei der bei Bauherrenmodellen zulässigen Teilabsetzungsmöglichkeit.  Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden aus der Sicht der Einkunftsquelleneigenschaft (Liebhaberei) und der Bauherreneigenschaften und der Art des Bauherrn (großer, kleiner oder gar kein Bauherr) seitens der Finanz geprüft werden. Zu beachten ist dabei die Verlustausgleichsbeschränkung gemäß § 2 Abs 2a EStG, die für Beteiligungen an Gesellschaften eine Nicht- Ausgleichsfähigkeit oder Vortragsfähigkeit vorsieht, „wenn das Erzielen steuerlicher Vorteile im Vordergrund steht“. Durch die Möglichkeit der Umrechnung der 15tel-Absetzung auf Normal-AfA und Ersatz der förderungsmäßig eingeschränkten Mietzinshöhe durch freie Mietzinse wird dies bei Bauherrenmodellen in der Regel jedoch zur steuerlichen Anerkennung führen. Beispiel

Vorsorgewohnung

Als Alternative zu Bauherrenmodellen wären die sogenannten „Vorsorgewohnungen“ zu erwähnen. Bei diesen wird, im Gegensatz zu Bauherrenmodellen, Wohnungseigentum an bestimmten Wohneinheiten, zumeist im Rahmen eines noch zu errichtenden Gebäudes, angeboten. Im Zuge der Vermietung können die daraus resultierenden laufenden Betriebskosten steuerlich verwertet werden. Da es sich zumeist um Neubauten handelt, ist die AfA von 1,5 % bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung anzusetzen, eine Teilabsetzung von Sanierungskosten ist in den seltensten Fällen denkbar. Außerdem sind die Wertbeständigkeit sowie die nicht durch die Förderungsbestimmungen oder durch das MRG eingeschränkte Mietzinshöhe als Vorteile zu vermerken.

Der einkommensteuerrechtliche „Mangel“ wird durch die umsatzsteuerrechtliche Komponente zum Teil aufgehoben, da die bei Ankauf des neu zu errichtenden Objekts in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer bei der Finanz geltend gemacht werden kann, so die Einkunftsquelle von der Finanz („kleine Vermietung“) steuerlich anerkannt wird. Demgegenüber hat der Wohnungseigentümer allerdings auch Grunderwerbsteuer (3,5 %) von der in Rechnung gestellten Umsatzteuer zu entrichten sowie auf 20 Jahre Umsatzsteuer aus seinen Mieterlösen an das Finanzamt abzuführen. Der Vorteil des Vorsteuerabzugs aus den Anschaffungskosten wird somit zumindest teilweise wieder aufgewogen. Sollte der Wohnungseigentümer die umsatzsteuerpflichtige Vermietung vorzeitig einstellen (zB Eigentumswohnung ohne Umsatzsteuer verkaufen oder privat nutzen), so hat er die Vorsteuer gar anteilig an das Finanzamt zurückzuzahlen. Beispiel

Altbauwohnung/„Ertragswohnung“

Als letzte Veranlagungsmöglichkeit im Immobilienbereich „im Kleinen“ wäre noch die Altbauwohnung in Form der Ertragswohnung zu erwähnen. Sie verhindert die mehr oder minder anonymisierte Beteiligung an einer Miteigentümergemeinschaft in Form des Bauherrenmodells mit der Zuordnung zu einem konkreten Wohnungseigentumsobjekt. Die höheren Aufwendungen und die daraus resultierende höhere steuerrechtliche Verlustzuweisung sind durch den zumeist dem Mietrecht unterworfenen Mietzins gesichert.

Die Vor- und Nachteile der beiden zur Veranlagung dienenden Eigentumswohnungen sind der PDF Datei anbei zu entnehmen.

Quelle: Informationen wurde Austria Real freundlicherweise Stingl – Top Audit Steuerberatung GmbH Co KG/Wien zu Verfügung gestellt.